Nuovo regolamento urbanistico: trasformate 73 aree, creati 10mila posti di lavoro
73 aree di trasformazione, 17 aree con superficie in trasferimento, 21 aree con superficie in atterraggio, 111 aree per servizi
La presentazione del regolamento Storie Correlate“Ci conforta molto il fatto - commenta il presidente dell'Ordine degli architetti di Firenze e provincia, Alessandro Jaff - che dopo tanto tempo, dopo quindici anni per l'esattezza, si cominci a intravedere la luce in fondo al tunnel e ci si avvii alla fase finale di un percorso necessario per dotare la città di un disegno unitario e coerente. La sfida, che deve portare a ricadute positive anche in termini occupazionali ed economici, è quella della rigenerazione urbana e del riuso degli spazi esistenti. Un principio che da sempre il nostro Ordine condivide e rilancia. Non appena sarà reso noto il testo, saremo lieti di dare un contributo in termini di osservazioni al nuovo Regolamento urbanistico, proseguendo il rapporto collaborativo già instaurato con l'assessorato e con gli altri Ordini professionali, con lo spirito propositivo che sempre cerchiamo di avere”.
REGOLAMENTO - Il Regolamento Urbanistico approvato oggi dalla giunta si compone di due parti: una di disciplina ordinaria, non sottoposta a decadenza, che gestisce la trasformazione fisiologica della città e che si attua attraverso l’intervento edilizio diretto, ed una parte straordinaria (“strategica”) che decade dopo 5 anni. Questa seconda parte comprende gli interventi che richiedono piano attuativi, le nuove attrezzature e gli spazi collettivi.
Alcuni numeri del regolamento urbanistico
• è il primo regolamento urbanistico della città di Firenze
• è un regolamento urbanistico a volumi “0”
• oltre 750.000 metri quadri di superficie in movimento tramite gli interventi di trasformazione previsti (interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione edilizia anche con demolizione e ricostruzione, ristrutturazione urbanistica, nuova edificazione)
• 1.500.000.000 euro (1,5 miliardi di euro) il costo degli interventi che si renderanno possibili
• 10.000 i posti di lavoro creati con tali interventi (2.000 posti di lavoro per 5 anni)
• oltre 60.000.000 di euro gli oneri di urbanizzazione previsti dalle aree in trasformazione
• 73 aree di trasformazione, 17 aree con superficie in trasferimento, 21 aree con superficie in atterraggio, 111 aree per servizi dove realizzare strade piste ciclabili, parcheggi, impianti sportivi, verde pubblico e altri servizi pubblici
• quasi 40 mq ad abitante per le dotazioni di servizi collettivi (verde pubblico, parcheggi, servizi sanitari, scolastici, ricreativi etc); più del doppio di quanto previsto dalle norme nazionali.
Alcune parole del regolamento urbanistico
La semplificazione nelle procedure: possibilità di intervenire senza piano attuativo e quindi con intervento edilizio diretto in caso di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia con mutamento della destinazione d’uso originaria.
La facilità d’uso del regolamento urbanistico grazie a oltre 200 schede norma, nelle quale oltre alla destinazione di progetto, la superficie e le modalità di intervento, è descritto il tipo di intervento consentito, gli obiettivi dell’intervento, le prescrizioni, le specifiche mitigazioni, la fattibilità idraulica geologica e sismica.
La perequazione come strumento operativo : la perequazione è trasferimento di superfici incongrue da un luogo ad un altro. Il regolamento urbanistico per la prima volta definisce le aree di trasferimento e le aree di atterraggio. Per l’eliminazione delle forme di degrado è prevista la cessione gratuita degli spazi utili alla collettività.
La premialita’ per il trasferimento: nel caso di trasferimento con medesima destinazione di quella originaria la premialità sarà del 20% (ovvero un aumento della superficie pari al 20%), mentre nel caso si mantenga la destinazione d’uso originaria la premialità sarà del 30%.
La flessibilita’ nelle trasformazioni: qualora la previsione di trasformazione contempli un mix di destinazioni d’uso, l’articolazione percentuale di queste ultime può variare in più, o in meno del 20% della superficie complessiva
La rigenereazione urbana diffusa costituita da recuperi (dal restauro alla ristrutturazione edilizia di edifici o complessi di edifici esistenti), demolizioni con ricostruzioni/ristrutturazioni urbanistiche, perequazione urbanistica con trasferimenti di superfici.
La rete ecologica e la riqualificazione ambientale: il regolamento urbanistico individua 40 aree di riqualificazione ambientale ovvero nodi e porzioni lineari della rete ecologica che necessitano prioritariamente di interventi mirati a rendere la rete più efficiente. E’ stato quindi definito un programma di interventi cui l’amministrazione deve fare riferimento nel disporre le risorse necessarie alla esecuzione degli interventi. Il regolamento urbanistico propone di dedicare il 20% degli oneri di urbanizzazione primaria alla riqualificazione della rete.
Ottimizzazione del patrimonio esistente con miglioramento prestazione energetica: e’ ammesso l’incremento della superficie, all’interno della sagoma esistente, se si garantisce un miglioramento in termini di prestazione energetica.
Potenziamento del trasporto pubblico ed agevolazione del trasporto privato: un insieme equilibrato di interventi che conducono al potenziamento del trasporto pubblico ma contemporaneamente individuano un assetto del trasporto privato in grado di agevolare gli spostamenti tangenziali e di penetrazione, eliminando i punti di congestione e di frizione con il trasporto pubblico.
La mobilita’ sostenibile tramite la realizzazione di piste ciclabili e parcheggi scambiatori
Modalita’ alternative per l’accesso alla casa: l’housing sociale si impone nelle trasformazioni ove sia prevista la destinazione residenziale, che interessino una sul complessiva superiore a 2000 metri quadri il reperimento di una quota pari al 20% di sul (superficie utile lorda) da destinare alla residenza in forma convenzionata. L’attuazione del regolamento urbanistico potrebbe teoricamente produrre circa 50.000 metri quadri di sul dedicata a queste forme di housing sociale.
Le trasformazioni programmate nel regolamento urbanistico
Le aree di trasformazione nelle diverse tipologie (area di trasformazione, aree con superficie in trasferimento, aree con superficie in atterraggio) interessano tutte le parti di territorio definite utoe ad eccezione della utoe 7 (zona Mantignano Ugnano). La parte di città in cui si opera la maggior parte delle trasformazioni è l’ utoe 12, che interessa il nucleo storico Unesco e la prima espansione ottocentesca, con oltre 20 aree che prevedono prevalentemente il mutamento della destinazione d’uso attraverso interventi conservativi di immobili aventi sul >2000 metri quadri. La declinazione delle funzioni con l’attribuzione delle destinazioni d’uso ai contenitori di valore storico conferma la prevalenza della destinazione residenziale, ma sulla base delle valutazioni effettuate ha riequilibrato il dimensionamento a favore delle altre destinazioni (turistico ricettivo, commerciale) ed in particolare della destinazione direzionale comprensiva delle attività private di servizio. A tale proposito occorre sottolineare che le attività private di servizio accolgono molteplici funzioni non altrimenti collocabili negli altri capisaldi delle destinazioni d’uso fra i quali centri di formazione professionale, scuole di alta formazione, sviluppo di impresa, incubatori ecc., destinazioni di cui è auspicabile l’insediamento nel centro storico Unesco dove è localizzata la maggior parte degli interventi dell’utoe 12. La destinazione turistico-ricettiva interessa il nucleo storico Unesco esclusivamente per l’intervento di trasformazione dell’ex Teatro Comunale, mentre le altre quote riguardano interventi localizzati nella fascia ottocentesca. Segue per maggior numero di trasformazioni la utoe 3 nella quale si registrano sostanzialmente dei mutamenti di destinazione di immobili esistenti (2 di proprietà comunale). L’utoe 3 è interessata anche dalla previsione dell’insediamento di un campeggio in località Rovezzano per permettere la dismissione del campeggio Michelangelo e di due nuovi impianti sportivi a cielo aperto, tutte attività che confermano il ruolo di spazi per il tempo libero nelle diverse accezioni, confermando il ruolo del parco fluviale dell’Arno .
Le utoe 8, 9 e 10 sono interessate dalle trasformazioni più consistenti che modificheranno la zona ovest della città. In particolare si rileva la trasformazione di zone ex produttive dismesse di consistenti dimensioni in ambiti urbani fra le quali le più importanti sono ex Manifattura Tabacchi ed ex Officine Grandi Riparazioni, nella utoe 8, la ex Gover nell’ utoe 9, e la trasformazione del Centro alimentare polivalente (Mercafir) e del Panificio Militare nell’utoe 10. Da sottolineare che l’utoe 9 e 10 sono anche interessate da interventi consistenti di nuova edificazione derivanti dal residuo del prg previgente e confermati nel piano strutturale. Mentre nell’utoe 8 e 9 viene confermata la prevalenza della residenza, l’utoe 10 è caratterizzata, proprio per la presenza della trasformazione del Centro alimentare polivalente da un mix funzionale tutto rivolto a destinazioni diverse dalla residenza con una quota consistente dedicata ad attività industriali e artigianali, che configureranno il nuovo centro dedicato al settore alimentare e dalla presenza consistente di attività commerciali in media struttura di vendita, correlate all’insediamento del nuovo stadio (oltre alla media struttura di vendita prevista nell’ex Panificio militare). Si evidenzia che per dare risposta alla domanda di turismo open air è stata prevista un’ulteriore area per campeggio ad ovest della città in località Mantignano nell’utoe 8.
Le utoe 2 e 11 sono interessate da un minor numero di trasformazioni che riguardano sempre insediamenti produttivi dismessi all’interno del tessuto urbanizzato. L’intervento più consistente e delicato riguarda l’area ex Cerdec, stabilimento dismesso ormai da tempo posto fra le Ville medicee ed il borgo storico di Castello nell’utoe 11. Gli altri interventi di più limitate dimensioni si convertono per la maggior parte in insediamenti a destinazione residenziale.
Le utoe 1, 4 e 5, che interessano il territorio collinare posto a nord e a sud del comune, compreso l’abitato fra Porta Romana e il Galluzzo, sono accomunate dalla presenza di interventi di mutamento di destinazione d’uso di complessi edilizi anche di valore storico-architettonico, in origine servizi pubblici o privati (caserme, attrezzature socio-sanitarie, scuole e convitti) per la maggior parte dismessi o sottoutilizzati. Il regolamento urbanistico prevede per questo tipo di trasformazioni il prevalente insediamento di residenza.
Elenco delle utoe (unità territoriali organiche elementari)
utoe 01 - zona collinare a nord della città
utoe 02 - cure / faentina /campo di marte / coverciano
utoe 03 - madonnone / rovezzano / gavinana / varlungo / viale europa
utoe 04 - zona collinare sud
utoe 05 - via senese / due strade / galluzzo
utoe 06 - via baccio da montelupo / soffiano
utoe 07 - mantignano ugnano
utoe 08 - isolotto / argingrosso / cascine / s.iacopino / puccini
utoe 09 - via pistoiese / via pratese
utoe 10 - novoli / firenze nova / via mariti / viale corsica
utoe 11 - statuto / dalmazia / careggi / sodo / castello
utoe 12 - centro storico e fascia ottocentesca
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